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Loteamento Municipal da Ribeira do Marchante

  • Documentação

    Memória Descritiva

    Regulamento

    Mapas

    Plantas 

    Listas

  • Apresentação

    A Quinta do Conde foi objecto de uma gigantesca operação de loteamento ilegal nos anos 60 do século passado, que deu origem a cerca de 10 mil lotes. O loteador ilegal, para além de não ter concretizado quaisquer obras de urbanização, não reservou os espaços mínimos necessários à localização de equipamentos e espaços verdes, o que levou a que o Plano de Urbanização da Quinta do Conde, elaborado nos anos 80, tenha previsto a criação desses espaços verdes e equipamentos públicos em lotes adquiridos por particulares com o objectivo de neles construir. Esta situação, para além de privar os proprietários de fazer o uso desejado dos seus terrenos, condiciona a própria autarquia de avançar com os equipamentos previstos enquanto não estiver na posse desses lotes.

    Para dar resposta a esta situação, a Câmara Municipal adquiriu um terreno na Ribeira do Marchante e promoveu um loteamento municipal, estando neste momento a dinamizar o processo de permutas com os proprietários que se encontram na situação atrás descrita. O loteamento ocupa uma área de cerca de 260 mil metros quadrados, dos quais 210 mil representam a zona loteável e os restantes pertencem a espaço agrícola. A primeira fase das permutas envolve 183 mil metros quadrados, num total de 299 lotes para habitação. Destes, 77 destinam-se a moradias em banda com 1 fogo e 222 a moradias em banda com o máximo de 2 fogos. Contempla ainda 4 lotes para equipamentos, estando prevista uma segunda fase com mais de 100 novos lotes.

  • Historial

    É do conhecimento geral que a localidade que hoje corresponde à Vila da Quinta do Conde, surgiu na década de 1970, fruto de uma divisão ilegal de vários prédios rústicos.

    Nesses anos começaram os proprietários de várias parcelas a construir ilegalmente nos respectivos terrenos. Era em regra auto-construção, feita muitas vezes aos fins-de-semana e sujeitando-se os proprietários a sanções e multas.

    Algum desleixo e conivência com o loteador ilegal na fase anterior a 1974, e a falta de meios da autarquia na fase democrática, dificultaram os trabalhos de fiscalização na contenção do crescimento ilegal deste aglomerado populacional e, em finais dos anos 70 e início dos anos 80, tornou-se prioritário o ordenamento e requalificação urbana desta parte do território, que veio a culminar na publicação do Plano Parcial de Urbanização da Quinta do Conde, em 22 de Novembro de 1986.

    Importa salientar que a sua implementação começou nove anos antes de ser publicada a Lei das Áreas Urbanas de Génese Ilegal, que prevê o regime excepcional para a reconversão urbanística de zonas que foram divididas sem alvará de loteamento.

    Como é evidente, para a densidade populacional inerente ao número de parcelas criadas pelo loteador, cerca de 10 mil, a lei obrigava já à previsão de determinadas áreas para zona verde e um adequado número de equipamentos.

    Ora, tendo em conta que naquela altura a grande maioria das parcelas já havia sido vendida, não restava outra opção que não fosse afectar a usos públicos, “lotes” propriedade de privados; sem que isso afectasse os direitos de propriedade dos particulares.

    Logo na versão do Plano publicada em 1986 foram previstas zonas de moradias em banda, que permitiam a criação de novos lotes resultantes de cedências, os quais se destinavam a permutas com os proprietários de lotes sem capacidade construtiva. Como é evidente, desde o início, este plano sempre se norteou pelos princípios da igualdade e da justiça.

    Sucede porém, que estes lotes em banda só iam surgindo à medida que os respectivos proprietários iam realizando as cedências, que se foram revelando no entanto insuficientes para trocar pelos lotes destinados a equipamento, que entretanto o município ia construindo. Sentiu-se então a necessidade de encontrar um terreno com vista à realização de um loteamento municipal.

    Por essa altura, começou a ser transmitida nos atendimentos a informação, que se enraizou no espírito dos proprietários, que a Câmara iria encontrar forma de trocar lotes de zona verde, arruamento e equipamento por outros abertos à construção.

    Nesta perspectiva, o Loteamento Municipal da Ribeira do Marchante concretiza uma promessa antiga e vai ao encontro das aspirações dos proprietários cujos lotes não têm capacidade construtiva. Sendo certo que, nem naquela altura nem agora existe qualquer obrigação legal para a realização dessas permutas, foi uma das formas de compensação adoptada pelo Município, baseada nos princípios da igualdade, justiça e imparcialidade.

    Assim, o objectivo primordial do Loteamento Municipal da Ribeira do Marchante é a criação de lotes destinados a construção para troca com outros situados na Quinta do Conde que não têm capacidade construtiva, e que são essenciais para a criação de novos equipamentos e espaços públicos.

  • Normas

    Existe um conjunto de normas que regulam esta matéria e que se conjugam:

    • O Regulamento do Plano de Urbanização de Quinta do Conde;
    • O Regulamento do Plano de Urbanização da Ribeira do Marchante;
    • As Normas de Permutas do Loteamento da Ribeira do Marchante.

    O Plano de Urbanização da Quinta do Conde, no seu art.º 26.º fixa dois critérios, que são:

    • Aos lotes adquiridos antes de 1986 correspondem, na permuta, lotes com 7,5 metros de frente;
    • Aos lotes adquiridos depois de 1986 correspondem na permuta lotes com 5 metros de frente.

    Esta opção evidencia a preocupação de proteger mais quem comprou um lote num loteamento ilegal confiando apenas na palavra de quem vendeu, pois que, quem comprou um lote sem capacidade construtiva depois de 1986 poderia obter junto dos serviços da Câmara a informação de que tal lote não se destinava a construção.

    Por outro lado o Regulamento do Plano de Urbanização da Ribeira do Marchante prevê no art.º 29.º que é devido, além do pagamento de taxas, o pagamento dos encargos das obras de urbanização conforme previsto para a área da Quinta do Conde.

    As já referidas normas de permuta de lotes do loteamento municipal elencam, por um lado, as prioridades que a Câmara entendeu estabelecer e, por outro, os critérios a obedecer na elaboração da listagem, referida no n.º 4 do art.º 1.º, com vista à realização das ditas permutas.

    Tais preocupações decorrem da diferença de número de lotes sem capacidade construtiva na Quinta do Conde (cerca de 1000), face ao número de lotes para construção na Ribeira do Marchante (que na 1.º fase são 299), bem como da preocupação de criar e gerir um sistema de atribuição de lotes equitativo, justo e transparente, tendo sido transmitida a todos toda a informação disponível sobre o assunto.

  • Passo a passo
    De acordo com o art.º 1.º das normas de permutas vão ser feitas propostas:
    • Aos proprietários de lotes na Quinta do Conde que já se encontrem a ser utilizados pelo município para os fins de utilidade pública a que o plano os destina;

    • Aos proprietários de lotes na Quinta do Conde que já celebraram com o município contratos de permuta de bem presente por bem futuro.

    • Aos proprietários de lotes onde há intenção de intervir a médio prazo e que foram objecto de deliberação da Câmara Municipal.

    • Existem porém outros lotes sem capacidade construtiva relativamente aos quais foi definido o procedimentos seguinte:

      • 1.º foi enviado oficio a todos os proprietários cuja morada constava nos arquivos do serviço; esse oficio solicita que o proprietário remeta à Câmara o documento comprovativo de propriedade (ou contrato promessa) bem como a declaração do próprio referindo se tem ou não outros lotes para zona verde ou para construção na Quinta do Conde, e vai acompanhado de todos os elementos considerados necessários para que qualquer proprietário possa formar uma decisão livre e esclarecida. Assim, em anexo ao oficio segue: fotocópia das normas de permutas do loteamento da Ribeira do Marchante; fotocópia da planta da 1.º fase do loteamento aprovado na Câmara; fotocópia da planta de localização da Ribeira do Marchante; Declaração a ser preenchida pelo proprietário; minuta do contrato de permuta que futuramente será celebrado com os proprietários.
      • Será elaborada uma listagem com os elementos remetidos pelos proprietários interessados, de acordo com os critérios constantes das normas de permutas;
      • Posteriormente serão remetidos ofícios a propor a permuta aos que ficarem nos lugares a que correspondam lotes disponíveis.
    Importa referir ainda que as condições das permutas foram aprovadas em reunião de Câmara, tendo sido decidido que o pagamento das comparticipações e taxas de urbanização se faria em duas tranches, uma na data da celebração do contrato e outra após a execução das obras de urbanização.
  • Questões Frequentes
    1 - Quem é candidato à permuta?

    Qualquer proprietário de lote sem capacidade construtiva, desde que:

    • Tenha escritura;
    • O seu lote esteja a ser utilizado para fins públicos;
    • Tenha celebrado com a Câmara uma escritura de permuta de bem presente por bem futuro;
    • O seu lote se situe em áreas de equipamentos, delimitado pela Câmara com vista a intervenção a médio prazo;
    • O proprietário dos lotes sem capacidade construtiva que fique graduado na lista de interessados na permuta em lugar para o qual exista lote disponível.
    2. A permuta é obrigatória?

    Não, é uma solução que já há muito vinha sendo referida aos proprietários e é uma solução no curto prazo para quem pretende ter um lote onde possa construir ou que pretenda alienar.

    3. As condições da permuta são negociáveis?

    Não, porque se criou um processo transparente, tendo sido propostas as mesmas condições a todos e a alteração das mesmas poderia gerar desigualdades que pusessem em causa todo o esforço dispendido.

    4. Em que fase está o processo?
    • Foram enviados ofícios a propor a permuta aos proprietários de lotes ocupados e aos de lotes destinados a equipamento;
    • Foram enviados ofícios a solicitar elementos para elaborar uma lista de proprietários, aos quais será depois proposta a permuta.

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